부동산은, 최고의 성과를 내는 수동적 투자

이른 나이 은퇴를 이끈 결정

 

80년대에 나는 고소득 직업을 시작했고, 사무실 정치와 노골적인 족벌주의가 만연했고, 그래서 나는 나가기 위해 부동산을 사기 시작했습니다. 87년 검은 월요일에 동료들이 구타를 당하는 것을 본 후, 저는 주식 시장에서 잠을 자지 못했고 주식에 투자한 적도 없습니다. 몇 년 동안 '덤프'를 사고, 너클을 부수고 재활을 하고, 두 자릿수 이자율을 지불하기 위해 모든 방을 임대하고 지쳤습니다. 우연히 나는 매우 고급스러운 부동산 중개인을 만났고 그녀의 표준 생활을 믿을 수 없었고 몇 번의 '회의' 후에 그녀는 투자 부동산의 단기 자금 조달 및/또는 그녀가 판매하기로 결정한 자산에 대해 높은 이자를 보유하는 그녀의 전략을 털어놓았습니다. 그것은 내 인생을 바꿨고 90년대 이후로(나는 98년에 은퇴했습니다) 72번의 기하급수적인 규칙이 되었습니다. 나는 몇 개의 증서를 되찾았지만 단 하나의 압류가 있었고 손실 없이 빠르게 돌아갔고 원래 비용의 두 배에 대해 다른 12% 메모가 있었습니다.

 

 

수동적 투자라도 연구가 받침이 된다.

여기에는 약간의 번거로움이 있으며 인덱스 펀드 투자는 적어도 연구에 기반하여 최고라고 생각합니다.
나는 최고의 수동 소득으로 배당 투자에만 집중하지 않을 것입니다. 배당금을 지급하는 것은 회사의 재량이며 많은 사람들이 코로나바이러스로 인해 지금처럼 자본을 보존하기 위해 배당금을 취소합니다. 호주와 뉴질랜드에서는 많은 은행들이 지난 수십 년 동안 배당금을 늘린 후 배당금을 크게 줄였습니다. 이것은 많은 퇴직자들을 짧게 잡았습니다. 또한 일부 은행 주식은 배당금 감소로 인해 부분적으로 하락했습니다. 내가 미국의 심장부로 사업을 다각화한 이유 중 하나는 Cap Rate가 샌프란시스코보다 훨씬 높기 때문입니다. 우리는 4-5배 더 높다고 말하고 있습니다. 소득을 소극적으로 벌 수 있다는 사실과 함께 부동산 자본에 대한 좋은 해결책이었습니다.

배당금을 직접 지급하는 주식에 투자하는 것과 배당주식 ETF(DVY VYM)에 투자하는 것에는 상당한 차이가 있다고 생각합니다. 저에게는 "안전한" 배당금을 지급하는 30~50개 회사의 다양한 포트폴리오가 제 위험 허용 범위에 맞습니다. 핵심은 투자당 배당금의 안전성/보안을 평가하는 것입니다(예: PNG, PG, PSA, CSCO & T). 그들의 NAV는 일반적으로 상승 시장에서 더 천천히 상승하고 하락 시장에서 더 천천히 하락합니다. 덜 휘발성입니다. 배당금은 크게 변하지 않습니다. 부동산 크라우드소싱에 발을 담그고 비트를 얻었습니다. 나는 당신이 이 지역을 좋아한다는 것을 알고 있지만 내 안락 지대 밖에 있습니다. 나는 몇 개의 오래된/좋은 CD를 가지고 있지만 지금 구할 수 있는 것이 없습니다. 이것은 수동 소득을 추구하는 퇴직자에게 힘든 시간과 환경입니다. 당신이 가장 좋아하는 부동산조차도 미국의 많은 지역에서 스케치되고 있습니다.

 

인플레이션을 주의해야 부동산 투자는 성공한다.

 

주식들이 시세차익 면에서 부동산을 능가하는 것은 분명하지만, 나는 SF, 맨해튼, LA의 부동산과 비교해서 S&P를 보고 싶다. NC에 있는 우리 집은 20년 전에 8만 달러였다. 이제 겨우 15만 달러야. 산타모니카에 있는 같은 집은 20만 달러에서 180만 달러로 올랐다. 대도시에서 우연히 부동산을 산 사람들은 부동산 투자와 자연스럽게 긍정적인 관계를 맺게 될 것이다. 부동산에 관련된 노동력 면에서는 그리 나쁘지 않다. 나는 단지 3개의 부동산만 가지고 있고, 나는 2달에 1개의 전화를 받는다. 그냥 잡역부나 배관공에게 넘겨주면 돼. 별일 아닙니다. 점수를 매기고 싶은 한 가지 측면은 "인플레이션 보호"이다. 한쪽 끝에서 채권과 CD는 일반적으로 인플레이션과 함께 상승하지 않는 고정 명목 쿠폰을 지급한다. 주식배당금과 부동산임대료(및 기초재산가치)는 그런 경향이 있다. P2P 대출이 어떻게 등급이 매겨지는지 확실히 알 수는 없지만- 나는 시간이 상당히 짧아서(1년 또는 그 이하) 따라서 당신이 받는 이자는 현재의 무위험이자 당신의 위험에 대한 프리미엄을 고려한다고 생각한다. 지금 생각해 보면 P2P 대출도 채권보다 활동란에서 낮은 점수를 받을 만할 것이다(아마도 신규 대출을 더 자주 해야 할 것 같기 때문이다. 그리고 인플레이션 얘기가 나와서 말인데, CD의 위험은 10점 이하로 매겨져야 하지 않을까? 왜냐하면, 당신이 받는 이자로 보상받지 못할 수도 있는 인플레이션에 손해를 볼 수도 있기 때문이다. 지적 재산에 대한 "인플레이션 보호" 점수를 어떻게 매길지 잘 모르겠어. 내가 관찰한 바로는, 음악과 책과 같은 품목의 가격은 상당히 끈적거리는 경향이 있기 때문에, 장기적으로는 더 높은 판매량으로 그것에 대항할 필요가 있을 것이다. 이상, 수동적 투자의 최고봉이라 칭할 수 있는 부동산에 대한 이야기를 마치도록 하겠습니다.